居住用不動産の買換の特例

居住用不動産を、平成２５年１２月３１日までに売却し、その代わりの居住用不動産に買い換えたときは、一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

この特例の適用を受けるには、下記の要件すべてに当てはまることが必要です。

【適用要件】

①居住用不動産の譲渡であること。

②以前に住んでいた居住用不動産の場合には、居住しなくなった日から３年目の１２月３１日までに譲渡すること。

③特殊関係者への譲渡ではないこと。

④売却代金が２億円以下であること。

⑤売却した人の居住期間が１０年以上で、かつ、売却した年の１月１日において売却した家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超えていること。

⑥買い換える建物の床面積が５０平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が５００平方メートル以下であること。

⑦居住用不動産を売却した年の前年から翌年までの３年の間に買い換えること。買い換えた居住用不動産には、一定の期限までに居住しなければなりませんが、その期限は、その居住用不動産を取得した時期により下記のとおりとなります。

★売却した年かその前年に取得したときは、売却した年の翌年１２月３１日まで
★売却した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年１２月３１日まで

⑧買い換える居住用不動産が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前２５年以内（非対価建物の場合２０年以内）に建築されたものであること。ただし、一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

⑨贈与・交換・代物弁済による取得でないこと。

⑩売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと（３年に１回適用可）。

⑪売却した家屋や敷地について居住用不動産の３，０００万円控除の特例など他の特例を受けていないこと。

⑫譲渡年の翌年の３月１５日までに確定申告すること。

※特殊関係者とは？
１．配偶者、直系血族
２．親族で、生計を一にしている人及び親族で譲渡後に一緒にその家屋に居住する人
３．内縁の配偶者及びその人の親族で生計を一にする人
４．上記１～３及び使用人以外の人で譲渡者から受ける金銭などによって生計を維持している者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
５．本人の同族会社

居住用不動産の買換の特例の要件である居住期間１０年以上であるものかどうかは、次により判定します（租税特別措置法通達36の2-2）。

①本人が、譲渡した家屋に居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除いた期間を合計して判定します。

②居住期間に該当するかどうかの判定については、居住用不動産の３，０００万円控除の特例の場合に準じて判定します。

家屋の建替えのために、一時的に他の場所で住んでいた期間は、居住期間に含めることができます（租税特別措置法通達36の2-5）。

居住者が、買換資産の取得期間内に次に掲げる改良、改造等が行われた場合には、その改良、改造等は買換資産の取得に該当します（租税特別措置法通達36の2-12）。

①家屋又は土地等についてその者の居住の用に供するために改良、改造を行った場合

②家屋の取得に伴って次に掲げる資産の取得をした場合
(１)車庫、物置その他の附属建物又は当該建物に係る建物附属設備

(２)石垣、門、塀その他これらに類するもの。

※上記(１) (２)は、家屋の敷地内にあるものに限ります。

買換資産を取得期間内に取得できなかった場合であっても、下記の要件のいずれをも満たすときは、その家屋は買換資産の取得期間内に取得されていたものとして取り扱うことができます（租税特別措置法通達36の2-16）。

①買換資産を取得する契約を締結後に生じた災害その他その人の責任によらないやむを得ない事情により、買換資産を取得できなかったとき。

②買換資産の譲渡の日の属する年の翌々年１２月３１日までに取得し、かつ、同日までに当該取得した家屋をその人の居住の用に供していること。

※買換資産の取得の日について、下記に掲げる資産は、それぞれ下記に掲げる日以後に取得することになります。
①取得に関する契約時において建設が完了していないもの
当該建設が完了した日

②取得に関する契約時において当該契約に係る譲渡者がまだ取得していないもの
当該譲渡者が取得した日

譲渡資産の譲渡をした者が買換資産を取得しないで死亡した場合であっても、

①その死亡前に買換資産の取得に関する売買契約又は請負契約を締結しているなど買換資産が具体的に確定しており、

②その買換資産をその相続人が買換資産の取得期間内に取得し、かつ、その居住の用に供すべき期間内にその買換資産を当該相続人の居住の用に供したときは、

居住用不動産の買換えの特例の適用を受けることができます（租税特別措置法通達36の2－21）。