購入した時の取得費が不明な場合-安い格安相続不動産の名義変更登記

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不動産を購入したときの資料が見つからないため、取得費用を証明できない場合には、概算取得費として売却価額の5%を取得費として便宜計算することができます(措置31の4、措置通31の4-1)。 

しかし、これは、昭和前半に取得した土地等であれば、そもそも購入金額が低いため、現在の売却価格の5%でも妥当と言えますが、昭和後半ぐらいに取得した土地等であれば、売却価格の5%では、取得費としては低すぎます。


そこで、購入価額の時価を推定する方法で取得費を計算する方法がありましたのでご紹介致します(国税不服審判所 平成12年11月16日裁決)。

★土地の取得価額
⇒財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」から算定。
★建物の取得価額
⇒財団法人建設物価調査会が発行している建築統計年報で公表している「着工建築物構造別単価」から算定。
国税庁のHPでダウンロードできる「譲渡所得の申告のしかた」に掲載されている「建物の標準的な建築価額表」でも計算できます。

 実際は売却損なのに、概算取得費5%を適用すると、売却価額の95%に譲渡所得税が発生してしまいますので、多大な納税を余儀なくされる可能性があります。この審判例を適用できる場面があれば、納税者にとって救済措置になる可能性があります。
 

(長期譲渡所得の概算取得費控除)
租税特別措置第31条の4 

個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条(譲渡所得の金額の計算上控除する取得費)及び第61条(昭和27年12月31日以前に取得した資産の取得費等)の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。 以下省略

(昭和28年以後に取得した資産についての適用)
租税特別措置法通達31の4-1

 措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。

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