不動産の売却にお係るよくあるご質問の回答

Q1.売却の相談の時には、どういう書類が必要?

売却の相談の時に、下記の書類をご用意いただけるとご相談がスムーズです。


①購入時の売買契約書
②固定資産税納税通知書
③建築確認済証・検査済証
④建物の図面関係書類
⑤ローン返済予定表
⑥身分証明書(免許証・パースポート等)

上記以外の書類をご用意いただく場合には、事前にご案内差し上げます。

Q2.売却価格は、どうやって算定するの?

不動産会社に依頼した場合、過去の近隣における類似事例での売却価格を基準として、公示価格や路線価なども参考にしながら、その土地の形状、土地の状態や土地の向き、道路との接道状況、方位や周辺環境、建物の面積や経過年数、老朽状態など総合的に判断して売却価格を算定します。

 
しかし、その価格で売却できる訳ではなく、あくまでも目安とお考え下さい。
最終的には、お客様の売却資金の必要度や買主側のニーズ等も考慮しながら調整され、合意できた価格が成約価格となります。
 

Q3.売却価格の査定だけお願いしてもいいの?

もちろんです。

お気軽にお問合せ下さいませ。

お客様の希望を実現できる不動産会社が同席し、売却に関するご相談を承ります。
また、不動産売却に関する法的な注意点もしっかりとご案内致します。

お問い合わせは、こちら

Q4.不動産会社は、どうやって選べばいいの?

ここでは、大手不動産会社地域密着の不動産会社の2つに絞ってご案内したいと思います。

[大手不動産会社の特徴]
①情報が豊富
②莫大な宣伝広告費によって、様々な購入希望者を集客できる。
③組織的に管理サポート体制が整備されている。

④問題が発生した時に、責任を追及しやすい。
⑤担当営業マンによって実力の差にバラツキが多い。
⑥担当案件が多いため、1件あたりにかけられる時間が少ない。

[地域密着の不動産会社の特徴]
①地域密着の不動産会社であるからこそ入手できる情報やネットワークがある。
②広告費はあまりかけられないが、独自の売却活動をしてくれる。
③1件あたりにかけられる時間が多いため、丁寧に説明してくれる。
④大手に比べて、自分に合った不動産会社を見つけるのが難しい。

不動産会社の選定は、非常に悩むところだと思いますが、まずは、大手や地域密着の不動産会社の何社に査定依頼をするのがベストだと思います。
査定依頼をすると、その会社特徴が出やすいです。

その上で、査定結果の説明の仕方や営業マンとの相性など総合的に判断して決定すれば良いと思います。

当オフィスでは、大手から地域密着の不動産会社まで、お客様にあった不動産会社をご紹介差し上げられます。
司法書士は、不動産売買の登記手続きを通して、色んな営業マンを見てきておりますので、優秀な営業マンを熟知しております。

いい加減な不動産会社とはお付き合いできませんので、安心して相続による名義変更登記から不動産売却までご相談下さいませ。

 

Q5.売却代金はいつもらえるの?

売買契約時と物件引渡し時の2回に分けて受領するのが、一般的です。

売買契約時には手付金として売買代金の10%程度金額を、物件引渡し時に残金を受領します。

売買契約から物件引渡しまでの期間は、1ヶ月~1ヶ月半程度の期間が多いです。
しかし、買主様の住宅ローン等の資金計画によっては、変わってくることはもあります。

Q6.共有名義の場合、何か特別に手続きが必要?

特に特別な手続きはありません。

ただ、共有者全員で売却手続きを進める必要がありますので、共有者の一人が遠方に住んでいる場合、郵送での書類のやりとり等が増えます。

一般的には、遠方の方が、物件近くの他の共有者に「売買代理の委任状」を渡して、共有者の一人が売却手続きを進めることが多いです。

Q7.相続人が多いので、便宜、一人の名義にして売却手続きを進めることはできる?

できます。


共同相続人のうちの1人に相続不動産の名義変更登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、遺産分割協議書に、その旨及びその代金の分配方法が記載されている場合には可能です。

厳密に民法の考え方によれば、遺産分割によって取得した人は、相続開始時にさかのぼって取得したことになりますので、売却代金は、他の相続人への贈与ではないかという疑問が生じます。
 
しかし、国税庁の質疑応答事例集では、贈与税は発生しない旨の解説をしております。

なお、売却した人に翌年発生する譲渡税や保険料の増加分を考慮した残金を分配する必要がある点に注意が必要です。
 

Q8.売却した年の固定資産税は、どうなるの?

固定資産税は1月1日の登記上の所有者に課税されますから、売主が1年分を納税します。


しかし、不動産取引の慣例として、引渡し日を基準に売主と買主で日割り計算し、固定資産税を負担し合うのが常識です。
したがって、売主は、引渡し日に固定資産税の精算金を受取り、納税をすることになります。
なお、不動産業界の常識と税務署の常識はことなります。
税務上は、固定資産税の精算金は、「売却収入」となり、譲渡税の対象になりますので、注意が必要です。

Q9.親子間・親族間で売買する場合でも、査定してもらえる?

もちんろん、お気軽にお問合せ下さいませ。


親子間や親族間の売買では、売却価格が重要なポイントになります。
親子間等で時価よりも著しく低い価格で売買してしまうと、贈与税が課税される可能性があるからです。
したがって、最低でも路線価以上の価格で売買しないと危険です。
 
当オフィスでは、査定価格・公示価格・路線価などを参考にお客様にとって一番メリットのある売買価格をご案内致します。

Q10.近所に知られないで売却手続きを進めることはできる?

もちろん提携している不動産業者様が、お客様の事情に合った売却活動を行います。

折込広告やインターネットでの広告を掲載せずに、顧客リストや不動産業者間のネットワークを利用した売却活動をすることも可能です。
お客様の個々の事情をお聞かせ下さいませ。

Q11.遠方に住んでいる相続人の代わりに売却手続きを進めてもらえる?

もちろん可能です。


相続人の方が遠方にいらっしゃる場合、物件近くの他の相続人が代理することが多いですが、疎遠であったり、不仲であったりで信頼関係がない場合には、売却手続きを代理で進めることもできます。

その場合、下記の書類をいただくことになります。
①売買代理の委任状(実印)
②印鑑証明書
③身分証明書のコピー

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