不動産売買トラブルQ＆A－１－格安、安い司法書士45,000円

成立しません。
申込証拠金を授受しても、両者が調印済みの売買契約書が買主に交付されていな場合は、売買契約は成立しません（平成21年2月19日東京高裁）。
また、宅地建物取引業者は、契約の成立前に授受される申込金、申込証拠金、契約証拠金等の名目の如何に関わらず、預り金として取り扱われ、申込者から申し込みの撤回があったときは、宅建業者はがすでに受領した預り金の返還を拒むことを禁止されております。
 

売主が受領した金額について手付契約が成立します。
手付契約は、金銭等の交付により成立する要物契約ですから、売主が受領した金額について手付契約が成立します。また、特段の意思表示がない限り「解約手付」と考えられますので、売主が受領した手付金額を放棄すれば、売買契約を解除することができます（大阪高裁昭和58年11月30日）。
宅地建物取引業者は、手付の貸与が禁止されておりますので、手付の分割払いを買主が希望したとしても、宅建業法違反となります（宅建業法47条）。

業務に見合った額を支払う義務があります。
仲介業者は、報酬について特約がない場合でも、相当の報酬を請求できます（商法512条）。
ただし、仲介業者が、調査・説明義務違反等により契約解除となったときは、支払う必要がない可能性があります。

相手方が履行に着手したときは、手付解除できなくなります（民法557条1項）。

履行に着手とは、客観的に外部から認識できるような履行行為の一部をした場合等です（最高裁昭和40年11月24日判決）。
履行の着手の判定は、諸般の事情を総合的に勘案して決められます（最高裁昭和40年11月224日判決）

履行の着手と認められた事例は、次のとおりです。

①賃貸物件で、賃借人と明渡しの合意がなされたとき

②抵当物件の借入金を全額返済したとき

③引っ越し先のリフォーム工事に着手したとき

④境界確定作業に着手したとき

⑤売買契約の特約に基づき分筆登記が行われたとき

⑥農地の売買で、農地法の許可申請をしたとき

履行の着手と認められなかったた事例は、次のとおりです。

①司法書士への登記手続きの委任

②固定資産評価証明書の取得、領収書の作成

できます。

融資利用特約は、いわゆる「ローン条項」と言われます。
この特約に基づく解除は、正式な融資承認がなされるか承認期限まで解除できます（東京地裁平成31年1月9日判決）。

できます。

銀行の設定する条件に沿わないことから融資が否認された場合、融資利用特約に基づき解除できます。

買主に帰責性がある場合は、解除できない可能性があります。

融資不承認が、買主の責任による場合は、信義則上、解除できない可能性があります。
具体的は、以下の点に注意が必要です。

①買主が融資実現に向けて必要な手続きを真摯に行ったか

②融資が実現されない見込みであれば、それを解消する努力をしたか

③融資承認を買主が意図的に妨害したか

買主が自宅での契約を希望したときは、解除できません。

裁判例では、買主の希望があったかどうかが争点になっております。
宅建業者の強引な勧誘があった場合、挨拶訪問した際の申込みは、買主の意思による自宅訪問にならないとされております。

買主の所在場所で判断します。

買主が希望して自宅でオンライ上で、契約行為を行った場合は、クーリング・オフできません。
ただし、宅建業者としては、後日トラブル防止のため、買主の所在場所の確認と買主が希望した旨の記録を残しておく必要があります。

できません。

申込みを行った場所で判断します。
そもそも、申込みを宅建業者の事務所で行った場合、売買契約はどこで締結しても問題ありません。

できます。

建物を建築するうえで支障となる異物が存在するために、通常の予測を超える特別の撤去工事等が必要な場合には、土地の瑕疵になります（大阪高裁平成25年7月12日判決）。

できます。

経年劣化によるものではなく地盤の不等沈下による傾斜は、契約不適合責任を追及できます（大阪地裁平成15年11月26日判決）。
ただし、買主が傾斜を承知し、購入価格に反映させていた場合は、追及できません。

できない可能性が高いです。

通常、築古の建物の場合、重要事項説明書や売買契約書に、経年劣化に伴う変化、通常損耗がある旨が告知されること多いため、契約不適合責任を追及することは難しいと考えれます。
ただし、建物の主要部分の使用に問題がある場合、建物利用上大きな問題が生じている場合は、追及できる可能性がありますので、契約書等の条項を確認してみましょう。

受忍限度を超えるかどうかで判断されます。

中古住宅の場合、ある程度の害虫の発生・棲息は予測されるため、生活に大きな支障が生じない程度であれば、建物の瑕疵とされない可能性が高いです。

裁判例では、
コーモリが大量繁殖したケースで「一般人の立場からしても受任限度を超え、グレードや快適さに欠ける」と判示しました。
なお、売主の告知義務違反や仲介業者の調査・説明義務違反についても検討が必要です。