不動産売買トラブルQ＆A－２－格安、安い司法書士45,000円

できる可能性があります。
地盤の軟弱を土地の瑕疵として認定した裁判例もあります。
パンフレットに「地盤調査後、地盤改良が必要な場合があります」と記載されていても、瑕疵を明示したとは言えず、買主に過失はないと判示しました。

また、仲介業者に対して、調査・説明義務があると判示した裁判例もあります。
ただし、仲介業者も地盤・建築の専門家ではありませんので、無償で入手できる程度の資料を調査し説明すれば足りると考えられております。
無償で入手できる程度の資料とは、公的機関や地盤調査会社などが公開している地盤情報などが該当します。

できる可能性があります。

共用部分の瑕疵については判断が確定しておりません。
裁判例では、
売買契約に際して、バルコニーが附属していることを売りにして販売した事例で損害賠償請求を認めております。
共用部分の瑕疵については、個別に判断する必要がありますが、
専有部分の利用に支障が生じているか、建物全体の価値が低下したかなどが判断基準になります。

できます。
最高裁令和8年1月22日判決では、
管理組合は、特段の事情がない限り、区分所有建物の共用部分を支配管理してその設置又は保存の瑕疵による損害を防止すべき地位にあるということができる。と判示しました。

できます。

台所や風呂場の設備は建物と一体となっていますので、建物の一部と考えられます。
住宅は、それらの付帯設備なしに通常の機能を有していると言えません。
門や塀も土地の定着物になります。
ただし、取り外しできるエアコンや照明器具は動産として取り扱われます。

民法上はできます。

民法上は、契約不適合責任は、特約で免除できます。
例外として、以下の場合は、免除できません。

①宅建業者が売主で、個人が買主の場合（宅建業法40条）

②事業者が売主で、個人が買主の場合（消費者契約法8条）

説明義務があります。

登記簿面積と実測面積に若干の相違があるのが一般的です。
しかし、一般の買主は、「公簿売買」の意味を正確に理解していないことが多いため、実測清算をしないということを明確に説明する必要があります。
ただし、仲介業者が、大きな誤差があることを知りながら説明しなかった場合は、説明義務違反に問われる可能性があります。

裁判例では、
仲介業者が、「公簿売買」で実測清算をしないと明確に説明したことが認められ、買主の損害賠償請求は認められませんでした。

 

取消させる可能性があります。

相場の半額近い売買価格であることが売買契約後に判明した場合、合理性を失するほどに低額であるとして要素の錯誤が認められた裁判例があります。

買主に帰責性がある場合は、解除できない可能性があります。

融資不承認が、買主の責任による場合は、信義則上、解除できない可能性があります。
具体的は、以下の点に注意が必要です。

①買主が融資実現に向けて必要な手続きを真摯に行ったか

②融資が実現されない見込みであれば、それを解消する努力をしたか

③融資承認を買主が意図的に妨害したか

買主が自宅での契約を希望したときは、解除できません。

裁判例では、買主の希望があったかどうかが争点になっております。
宅建業者の強引な勧誘があった場合、挨拶訪問した際の申込みは、買主の意思による自宅訪問にならないとされております。


 

買主の所在場所で判断します。

買主が希望して自宅でオンライ上で、契約行為を行った場合は、クーリング・オフできません。
ただし、宅建業者としては、後日トラブル防止のため、買主の所在場所の確認と買主が希望した旨の記録を残しておく必要があります。

できません。

申込みを行った場所で判断します。
そもそも、申込みを宅建業者の事務所で行った場合、売買契約はどこで締結しても問題ありません。

できます。

建物を建築するうえで支障となる異物が存在するために、通常の予測を超える特別の撤去工事等が必要な場合には、土地の瑕疵になります（大阪高裁平成25年7月12日判決）。

できます。

経年劣化によるものではなく地盤の不等沈下による傾斜は、契約不適合責任を追及できます（大阪地裁平成15年11月26日判決）。
ただし、買主が傾斜を承知し、購入価格に反映させていた場合は、追及できません。

できない可能性が高いです。

通常、築古の建物の場合、重要事項説明書や売買契約書に、経年劣化に伴う変化、通常損耗がある旨が告知されること多いため、契約不適合責任を追及することは難しいと考えれます。
ただし、建物の主要部分の使用に問題がある場合、建物利用上大きな問題が生じている場合は、追及できる可能性がありますので、契約書等の条項を確認してみましょう。

受忍限度を超えるかどうかで判断されます。

中古住宅の場合、ある程度の害虫の発生・棲息は予測されるため、生活に大きな支障が生じない程度であれば、建物の瑕疵とされない可能性が高いです。

裁判例では、
コーモリが大量繁殖したケースで「一般人の立場からしても受任限度を超え、グレードや快適さに欠ける」と判示しました。
なお、売主の告知義務違反や仲介業者の調査・説明義務違反についても検討が必要です。