売買よる名義変更登記のQ＆A－格安、安い司法書士45,000円

売買による名義変更登記の総額費用は、
「司法書士報酬＋登録免許税等の実費」の合計額となります。
登録免許税等の実費を算出するには、固定資産税評価証明書が必要になります。
通常は、仲介様がお持ちです。
登録免許税率は、以下のとおりです。
土地：固定資産税評価額×１．５％
建物：固定資産税評価額×２％

当事務所では、条件に該当すれば、４５，０００円の定額報酬で承ることができます。

売買による名義変更登記は、仲介さんや銀行の紹介で行うケースが多いと思いますが、特に売買契約や銀行などで指定がなければご自身で司法書士を選ぶことができます。売主が不動産業者の場合は、売買契約で司法書士を指定してしまうことがあるので、確認が必要です。

通常、司法書士の報酬（手数料・料金・費用）は、不動産価　
格、決済立会場所、物件数、銀行融資額などによって変動するため、総額費用が不明瞭です。
したがって定額報酬など、わかりやすく明瞭な報酬を案内してくれる司法書士を選びましょう。
また、不動産売買は、司法書士の書類確認よって多額な金額の支払いを実行するため、ミスが許されません。したがって、実務経験５年以上の司法書士を選ぶ方が良いでしょう。

売買による名義変更登記によって、買主様は所有権登記名義人となり誰に対して所有権を対抗できるようになります。このような効果を国に付与してもらうための税金と考えるとわかりやすいと思います。

物件所在地の市区役所等で「住宅用家屋証明書」を取得し、登記申請時に法務局に提出すると登録免許税の軽減を受けることができます。
具体的な要件は以下のとおりです。

①自己の居住用（専用住宅）であること。
店舗兼住宅等の場合、居宅部分の床面積が90パーセントを超えること

②登記までの期間
（1）新築：新築後１年以内
（2）中古住宅：取得後一年以内

③床面積（登記面積による）
　 50㎡以上

④建物の取得原因
売買又は競落であること

⑤建築年数（登記簿に記載された新築日から取得の日まで）
（1）木造、軽量鉄骨：20年以内。
（2）鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等：25年以内

※　上記の建築年数を経過した住宅でも一定の要件を満たせば軽減の対象となります。その際、建築士等の証明書の提出が必要です。

売買に所有権移転登記の原則税率：固定資産評価額×２％
売買に所有権移転登記の軽減税率：固定資産評価額×０．３％

固定資産評価額が１，０００万円だと、１７万円も安くなります。

また、融資に伴い抵当権設定がある場合、以下のとおりの税率になります。

抵当権設定登記の原則税率：固定資産評価額×０．４％
抵当権設定登記の軽減税率：固定資産評価額×０．１％

※　土地の登録免許税は、自己居住用によって軽減されません。なお、土地については、租税特別措置法によって期間限定で軽減措置が適用されております。

不動産売買は、銀行などに関係者が集まって行うのが一般的ですが、不動産売買を行うために集まる場所を決済場所といいます。融資があるときは融資銀行で行うのが一般的です。決済場所が、神奈川県、東京都内等の対応エリアであれば、不動産所在地は全国どこの物件でも承ることができます。

司法書士に依頼するのは、一般的に、売買契約締結後になりますので、その後残代金支払いまでの期間、融資承認期間、法務局の日数を考慮すると１か月～１か月～半ぐらいになると思います。上記期間によっては、完了までの期間も変更が生じます。
完了後は、「登記識別情報」という登記名義人のみに発行される重要な書類を納品いたします。
従来の「権利証」に代わる書類です。将来、借換えや売却のときにかならず必要になりますので、厳重に保管してください。なお、再発行はできません。

登録免許税を含めた総額費用を算出するには、
固定資産評価証明書、不動産謄本（登記事項証明書）、売買契約書が必要になりますので、メールやFAXでお送りください。
仲介さんがお持ちだと思います。
または、他事務所の見積書でも算出できます。

※　決済日（引渡し日）は重なることが多いため、候補日が3つほどあると確実に承ることができます。

権利証・登記識別情報を紛失した場合、司法書士が作成する
「本人確認情報」によって、登記手続きを進めることができます。
「本人確認情報」とは、権利証・登記識別情報に代わる制度で、司法書士が不動産の所有権登記名義人と面談し、真正な所有者であることを証明する制度です。
本人確認情報の作成費用は、５万円～１０万円が相場です。
 

その他の方法として「事前通知制度」という方法もありますが、不動産決済の場合は利用されません。
理由は、　
登記申請後、法務局から本人限定受取郵便で通知書（事前通知）が届いたら、この通知書に実印を押して返送しなければ登記手続きが進まないため、買主様によってリスクが大きいからです。
親族間売買のようなケースでは、利用することがあります。

不動産の登記名義が、亡くなったお父様名義の場合、
売買の前提として相続による名義変更登記（所有権移転登記）が必要です。
相続人名義人にしないと、登記上、亡くなった方から買主様が購入したように表示されていますからです。亡くなった方は、売却手続きを行えませんので、相続人名義人にしたうえで、その相続人が売買契約を締結する必要があります。
これによって、正しい取引実態が登記簿に公示され、不動産登記制度の本来の目的である取引の安全を図ることができます。

登記上の地目が、「田」や「畑」になっている場合、
農業委員会等に対する農地法の届出又は許可が必要になります。
市街化区域内の農地は「届出」、市街化調整区域内の農地は「許可」が必要になります。
名義変更の登記申請時に、「届出受理書」・「許可書」を添付しなければなりません。

個人間・親族間売買の場合、固定資産税納税通知書の課税明細書部分をメール又はFAX等でお送りいただければ御見積りすることができます。
不動産売買契約書がない場合は、当事務所で別料金になりますが、作成することもできます。